판매자 – 좋은 :
판매자는 판매에 대해 지불하는 세금을 줄일 수 있습니다. 판매자가 판매시‘종이를 가져 가라’는 해당 집의 평등의 일부는 자본 이익을 위해 계산되지 않습니다. 시간이 지남에 따라 지불이 이루어지면서 각 세금 기간에받은 원금은 해당 세금 기간 동안 자본 이익으로 간주됩니다. 우리의 메모는이자 만 지불하기 때문에 1 억 달러 규모의 자본 이익은 15 년 동안 연기 될 것입니다. 이는 판매자가 시간이 지남에 따라 즉시 그리고 아마도 총계 모두에서 주택 판매에 지불하는 세금을 낮출 수 있음을 의미합니다.
판매자는 메모에서 수입원을 얻습니다. 향후 15 년 동안 판매자는 매달 500 달러를 지출 할 것입니다 – 마이너스 소득세 (판매자 재무 상황에 따라 다름). 판매자는 실제로 집을 판매하기 위해 더 많은 돈을 벌고 있습니다. 이 판매자가 얻는 총 금액은 $ 150K + 15 년 * $ 6000/yr = $ 240K입니다.
투자자 판매자로서 이러한 종류의 자금 조달은 소득 흐름을 안정화시키고 초기 투자에 대한 수익을 향상시키는 데 도움이 될 수 있습니다. 또한 판매자 금융을 제공함으로써 판매 시점에 더 높은 판매 가격을 요구할 수 있습니다.
판매자 – 나쁜 :
판매자는 여전히 집에 메모가 담보를받는 시간 동안 집에 ‘첨부’됩니다. 집의 품질이 의심되는 경우, 이웃 가치가 감소하고 있다면 이것은 나쁘다 – 집이 붕괴되거나 결함이 발견되면, 메모 (집)의 보안은 가치를 느낀다. 이는 더 큰 계약금을 요구하거나, 더 높은 이자율을 청구하거나 구매자의 자격을 갖추어야함으로써 반대 할 수 있습니다. 예를 들어, 부동산에 거주하는 구매자는 일반적으로 부동산을 유지하거나 개선 할 가능성이 높으며 비 점령 구매자는 부동산을 유지하는 동일한 인센티브가 없을 수 있습니다 (임차인은 전혀 인센티브가 없을 것입니다).
판매자는 정시에 지불금을받지 못할 수 있습니다. 궁극적으로 판매자는 압류를 통해이를 해결할 수 있습니다. 이는 집이 위치한 지역에서 정의 된 프로세스입니다. 예를 들어, 워싱턴에서는 차압 절차는 약 4 개월이 걸리고 오클라호마에서는 평균 약 7 개월이 걸립니다. 이 기간 동안 판매자는 지불금을받지 않으며 집은 비어 있거나 손상 될 수 있습니다. 다시 한 번, 판매자는 더 큰 하락 지불을 요구하거나 더 높은 금리를 청구함으로써 이러한 위험 중 일부를 완화 할 수 있습니다. 이 예에서는 5 천만 달러의 계약금이 약간의 손실을 완화 할 수 있습니다. 예를 들어, 지불금이 중단되고 압류하는 데 1 년이 걸리면 판매자는 $ 6K 상당의 지불을 잃게됩니다. 압류 절차는 무료가 아니기 때문에 $ 10K 비용을 가정 해 봅시다 (비용은 부동산의 위치에 따라 달라집니다). This means that the Seller still has $34K in cash and now can resell the property. 판매자가 집을 $ 116K 이상 판매 할 수 있다면 판매자는 여전히 앞서 있습니다 (차압 이전에받은 지불 금액을 추가해야합니다).
재활원으로서, 나는 투자자 판매자가 주택 소유자보다 품질 / 손상 문제를 더 쉽게 완화 할 수 있다고 생각합니다. Rehabber의 임무의 일부는 수리의 품질과 비용을 관리하고 더 감사 할 가능성이 높은 도시 지역에서 구매에 집중하는 것입니다.
구매자 – 좋은 :
구매자가 대출 자격을 갖추는 것이 더 쉬울 수 있습니다. 대출 기관이 이미 자격을 갖추었기 때문에 대출 기관/판매자는 부동산의 현재 가치에 동의하며 부동산의 품질과의 역사를 가지고 있기 때문입니다. 또한 많은 판매자는 기관 대출 기관이 구매자에게 자격을 갖추기 위해 필요한 문서를 요구하지 않습니다. 기관 대출 기관은 구매자에게 자격을 갖추기 위해 사용하는 프로세스를 가지고 있습니다.이 과정은 대출 기관의 위험을 줄여야합니다 (현재의 경제 상황은이 프로세스의 완화로 인해 발생했습니다). 판매자 파이낸싱을하는 대부분의 판매자는 프로세스가 없지만 대신 구매자의 지불 약속에 익숙해지기에 충분합니다.
판매자 금융은 부동산을 구매하는 데 필요한 금액을 줄일 수 있습니다. 일부 금융 상황으로 인해 계약금이 전혀 없습니다. 예를 들어, ‘구매에 따라 판매자는 모든 지분을 대출 할 수 있습니다. 예를 들어, 판매자는 무례한 집에서 $ 100K를 빚지고 있습니다. 이 집은 $ 20K의 수리가 필요할 수 있으며 고정 된 경우 $ 200K의 가치가있을 수 있습니다. 구매자가 $ 100K에 대한 지불을 인계하고 판매자에게 $ 20K를 지불하는 총 $ 120K에 대한 거래를 제작할 수 있습니다 (구매자가 수리 및 리파이낸스를 완료하거나 집을 매각 할 때 지불해야 함).
판매자 파이낸싱을 통해 투자자는 더 넓은 범위의 부동산을 구매할 수 있습니다. 기관 대출 기관은 심각한 재활 사업이 필요한 경우 재산을 자격을 갖추지 못할 수 있습니다. 투자자 구매자로서, 이는 은행에 부동산을 구매하는 데 필요한 돈을 빌려주지 못할 수도 있음을 의미합니다 (건설 대출에 더 많은 수용이있을 수 있지만 제한 사항도 있습니다).
판매자 파이낸싱을 통해 투자자는 더 많은 부동산을 보유 할 수 있습니다. 현재 기관 대출 기관은 구매자가 자신의 이름으로 가질 수있는 대출 수를 제한합니다. 투자자 구매자는 한 번에 소유 할 수있는 부동산 수를 제한합니다. 현재 한도는 실제로 10이지만 4 개 이상의 대출에 대한 적격 절차는 매우 어렵 기 때문에 4 개의 대출을 실질적으로 제한합니다. 대부분의 판매자는 비슷한 제한 사항이 없으며 판매자 금융은 종종 신용 보고서에 표시되지 않으므로이 제한을 피하는 좋은 방법이 될 수 있습니다.
구매자 – 나쁜 :
판매자 금융을 기꺼이 수락하려는 판매자를 찾기가 어려울 수 있습니다. 내가 듣는 가장 일반적인 반대는 그들이 단지 현금을 내고 싶어한다는 것입니다. 내가 더 깊이 파고 들으면 종종 저항은 실제로 선과 나쁜 측면을 이해하지 못하는 것입니다 (왜이 기사를 썼습니까?!).